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投资大佬:布里斯班楼市降价潮或波及墨尔本

投资大佬:布里斯班楼市降价潮或波及墨尔本  本周三,Domain公布的数据显示,去年四季度布里斯班内城空置率跳升至4%,公寓中位价下滑至385,955澳元,为2014年3月以来的最低点…

原标题:投资大佬:布里斯班楼市降价潮或波及墨尔本

  本周三,Domain公布的数据显示,去年四季度布里斯班内城空置率跳升至4%,公寓中位价下滑至385,955澳元,为2014年3月以来的最低点。

  去年四季度悉尼单元房中位价也比去年三季度下滑了0.4%至736,879澳元,也是自2016年12月以来的最低点。而去年四季度悉尼屋中位价格上涨了0.5%至1,179,519澳元,较上年同期中位价格1,133,852澳元上涨了4%,为15个月来的最低涨幅。

  CoreLogic数据则显示,悉尼房价(含屋和单元房)在今年前两周下降了0.2%。

  但墨尔本的楼市则是另一派景象。去年四季度墨尔本房价逆势上扬2.8%,单元房中位价涨至506,079澳元,较2016年12月的468,692澳元上涨8%。墨尔本屋中位价上涨3.2%,首次突破90万澳元大关至903,859澳元,与悉尼屋价格差距缩小至三年来的最低水平。

  东海岸楼市,尤其是公寓市场持续低迷,会拖累高速增长的墨尔本楼市,甚至成为全澳楼市改变的转折点吗?

  知名投资公司Montgomery的CIO Roger Montgomery说:“早在去年3月份,我就曾观察到,楼市遭受抛售的猜测已经开始成为现实。从去年底,裂痕逐渐扩大,投资者的过程开始了。”

  据统计,2016年布里斯班有超过7000套公寓交房, 2017年有6700套公寓交房。而2018年预计将有7100套公寓进入交房阶段。投资者降低房租,开发商压价打折,已是无法回避的趋势。

  Roger Montgomery认为,“布里斯班的灾难”不仅局限于昆士,在的这一轮信贷扩张中,净增负扣税绝大多数来自昆士和维多利亚州居民。这意味着许多价格下跌的布里斯班公寓会使维州买家投资损失。

  据Urbis的统计数据,布里斯班的房产交易中有35%是来自其他州的投资者,其次是外国买家,占28%。自住购房者比例最低,为21%。

  Roger Montgomery研究了其他国家的经验,发现20世纪80年代末和90年代初,尽管英国的失业率下降,但由于利率上升导致债务收入比率上升,房贷违约率大幅增加。类似地,在美国次贷危机期间,贷款房价比高的投资者违约率是自住业主的两倍至四倍。亦是如此,房贷违约率随债务收入比和贷款房价比升高而上升,投资者违约率是自住者的两倍。

  众所周知,自1986年以来,的浮动房贷利率从近17%下降到略高于5%。在此期间,家庭债务占可支配收入之比从20%上升到近140%。便宜和易得的信贷通过房产不断扩张。

  目前全澳有超过150万人拥有一套投资房产,77万人拥有两套投资房产,35万人拥有三套投资房产,40万人拥有四套以上的投资房产。

  “再加上有一半的负扣税损失来自收入排在后75%的人,就很容易出现经济压力蔓延的情况。” Roger Montgomery说。

  然而有人会反驳说,布里斯班房地产市场下滑之时,维州投资者会出售布里斯班房产来减轻债务负担,这对维州房地产市场并没有直接影响。

  Roger Montgomery却认为,这种假设是可疑的。在次贷危机期间,许多管理基金出现了暂时性的暴跌。然而投资了多只基金的投资者却不愿出售那些深套的基金。相反,他们退出了表现较好的基金。

  “这种行为可能在布里斯班房地产市场下滑之后出现。当人们不愿承担房贷时,可能会首先出售表现较好的房产。有这么多的维州投资者拥有多个房产,他们不禁想到要出售维州的投资物业来减轻债务负担。”他说,“向池塘里投一颗卵石,涟漪会扩散到整个池塘。如果布里斯班公寓投资者的困境仅局限于布里斯班以内,那常不寻常的。这就是所谓的传染。”

  国务院国资委、财政部、证监会联合发布了《上市公司国有股权监督管理办法》。

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