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美元加息对中国楼市的影响:明年房价更具不确定性

美元加息对中国楼市的影响:明年房价更具不确定性  虽然美联储耶伦明确表示不会向特朗普提供政策,但她所领导的美联储实际上已经向这位白宫的新主人示好,而且未来一年美元仍然有三次加息的窗口期…

原标题:美元加息对中国楼市的影响:明年房价更具不确定性

  虽然美联储耶伦明确表示不会向特朗普提供政策,但她所领导的美联储实际上已经向这位白宫的新主人示好,而且未来一年美元仍然有三次加息的窗口期。特朗普当然愿意看到这一决定,因为这意味着距离他的目标——将生产带回美国,将工作机会带会美国——更近了。

  关心美元走势只有一个理由,我们的钱袋子未来会不会随着美元走强而瘪下去。就货币对美元贬值幅度来看,马来林吉特贬值了7.2%,韩元贬值了贬值了6.5%,墨西哥比索贬值了6.1%;发达经济体中,欧元贬值了6%,英镑贬值了13%(自6月24日脱欧),日元贬值15%,而人民币对美元贬值3.5%的表现的确不是最差的。但我们不要忘了,外储已经由2014年的3.99万亿美元下降至如今的3.05万亿美元。

  可以说,央行目前是纠结的,经济稳定换挡,培育新动力需要相对宽松的货币,但资本市场可不愿意配合,他们想的是如何在汇率变动中寻找更多的获利方式。假如没有美元加息,央行可以相对舒服的维持稳定货币流动性和较低的使用成本,但美元此次加息,已经来年可能的三次加息对国内货币提出挑战。

  分析人士指出,3万亿或许是外储的底限,这意味着,在强势美元的影响下,遏制资本外流将有可能利率工具。

  利率工具影响甚大,仅仅就房地产来看,它将抬升全国房奴们的月供水平,即将入市的购房者也不得不重新考虑首付水平和贷款压力,而房地产开发企业也将面临资金成本上升的巨大压力。

  数据显示,房地产的三大指标已经回落。在地价只涨不跌,资金成本不断上升的情况下,房企倾向于用更低成本的合作开发,项目股权转让等方式来稳住局势。

  而从杠杆水平来看,上市房企的负债水平已经从2011年的1.34万亿上升至2015年的3.3万亿。今年土地市场的交易状况也值得参考,万科和碧桂园的拿地成本同比分别上升了85%和206%。

  居民负债水平十年间上升了一倍以上,2005年居民负债仅为17.1%,而2015年已达39.9%;房贷收入比也在迅速扩大,2015年房贷平均增速为23%,而今年仅上半年就扩大至30%,与收入增速8%相比,该指标增长速度惊人。

  可以说,房地产供需两端的杠杆已经有点嘎嘎作响。在这种情况下,如果人民币加息一语成谶,将是对房地产和房价的一大利空。

  实际上,考虑到美国经济良好复苏状态以及美联储越来越强的加息预期,我们已有提前准备。9·30以来,各大热门城市的房地产杠杆水平已经被人为遏制。只有杠杆下来了,加息的冲击力才有可能被降至最低。

  在全盘考虑中,房地产主次矛盾已有所变化。从去年到今年上半年被频繁提及的“满足住房改善性需求”已经销声匿迹,在维持首套房贷款水平的基础上,当前的主要矛盾是“稳步降杠杆,稳定楼市”。

  美元加息的落地,未来挑战的是国内货币政策的灵活性,政CE已经筑起一到高墙,寻求保值增值的资金无法进入楼市,而又需要将它们留在国内,加息或是最后一招。

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